El mercado inmobiliario porteño está en redefinición, impulsado por las tecnologías de la información (TI), entre ellas la inteligencia artificial (IA) que desafían el modelo tradicional de intermediación.
En este contexto, la plataforma Terres emerge con la misión de digitalizar y transparentar la compraventa de terrenos, buscando eliminar la asimetría de información que históricamente existió entre desarrolladores expertos y propietarios de lotes.
Federico Akerman, arquitecto y director de Terres, me explicó que el diferencial de la plataforma reside en su enfoque de operaciones ágiles, simples y transparentes, distanciándose de la inmobiliaria clásica.
El objetivo central es empoderar al propietario para que negocie con información comparable y verificable, evitando quedar un paso atrás frente al comprador profesional.
A diferencia de los portales de «vidriera» pasiva, Terres realiza ofrecimientos activos, alineando oportunidades con lo que los compradores manifiestan buscar y con inferencias de patrones de interés.
El motor de inteligencia artificial: nivelación de la cancha
El punto más sensible del mercado de tierras es la disparidad de conocimiento. Para combatirla, Terres utiliza un «motor» de inteligencia artificial que combina lectura normativa, datos de mercado y reglas de evaluación.
Este sistema basado en la inteligencia artificial transforma un lote, visto a menudo solo como una «casa», en escenarios concretos de inversión, desglosando el potencial constructivo y las variables económicas.
La tecnología estructura la información para que el comprador valide rápidamente la factibilidad, pero su rol crucial es nivelar la toma de decisiones.
Ambas partes terminan compartiendo un marco común sobre potencial, restricciones y sensibilidad económica, reduciendo fricciones y aportando transparencia a negociaciones que antes se basaban en intuiciones. El proceso se acelera gracias a la generación y entrega inmediata y gratuita del análisis de factibilidad.
El empoderamiento del propietario
Akerman se mostró optimista respecto a la tendencia «data-driven», y prevé que los próximos años marcarán un quiebre en la adopción de decisiones fundamentadas.
Aunque el nicho de propietarios de terrenos, con un promedio de edad superior a 65 años, no es nativo digital, la clave está en diseñar herramientas amigables y confiables, a partir de la inteligencia artificial.
Empoderar, según su visión, significa ayudar al propietario a decidir mejor el momento de salida, el precio y las condiciones, basándose en un marco técnico claro.
La batalla contra el tiempo y la colaboración académica
Terres atacó la dilación de los procesos técnicos, como el estudio de factibilidad, que solían demorar semanas. Codificaron el código urbanístico para automatizar su lectura y traducirla a escenarios concretos (metros posibles, restricciones).
Al cruzar esto con datos de mercado, el diagnóstico inicial es rápido y consistente, concentrando el trabajo humano solo en lo excepcional y dotando de eficiencia a la negociación.
La tecnología de Terres también tiene un impacto en la planificación urbana. Colaboran con el Centro de Estudios Económicos Urbanos de la Universidad Nacional de San Martín (Unsam) y la Universidad de Columbia para dimensionar la transformación urbana.
Buscan leer la ciudad como un sistema de probabilidades, modelando dónde y con qué intensidad es más probable el cambio. Esto ayuda a gobiernos a priorizar la inversión, ajustar reglas con evidencia y evaluar el impacto de la densidad.
Diagnóstico porteño y expansión regional
Akerman definió a Buenos Aires como una ciudad «en construcción», con una altura promedio de apenas un piso, lo que subraya el rol del suelo como activo.
La inversión se dirige hoy a corredores con normativa clara y demanda consistente. Akerman destacó el cambio en la valoración: importa menos el «nombre del barrio» y más los atributos concretos de cada parcela y su entorno. El sur de la ciudad es la gran oportunidad, aunque la transformación profunda requiere un mercado de crédito hipotecario robusto.
Respecto a la expansión, Terres evalúa llevar su modelo de transparencia a otras plazas, aunque con una lógica de adaptación total. Cada mercado exige traducir con precisión su normativa y contar con datos suficientes para calibrar los supuestos económicos.
El valor real de la herramienta reside en la adopción: que propietarios, brokers y compradores compartan un lenguaje común de decisión. El problema de la asimetría se repite en la región, y cuando encuentren las condiciones para sostener un estándar de información comparable, la expansión será un hecho.
Nota de R.: Este artículo acerca de inteligencia artificial aplicada al negocio inmobiliario fue publicado originalmente en iProfesional.
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