El mercado inmobiliario de los EE.UU. sigue siendo un imán para los inversores internacionales, y un informe de la Asociación Nacional de Realtors revela tendencias significativas que perfilan el creciente interés de compradores latinoamericanos. En particular, la Argentina se destaca como líder en el sur de Florida, consolidándose como un actor clave en la inversión extranjera en bienes raíces en los Estados Unidos.
La Asociación Nacional de Realtors (profesionales del sector inmobiliario) realiza encuestas anuales desde 2009 para medir el volumen de transacciones inmobiliarias residenciales en EE.UU. con clientes internacionales, recopilar información sobre su origen, destino y preferencias de compra, e identificar los desafíos y oportunidades para las empresas inmobiliarias que atienden a clientes extranjeros. El informe de 2024 abarca el período de 12 meses de abril de 2023 a marzo de 2024.
Durante este período, el volumen en dólares de las compras residenciales de compradores extranjeros en los EE.UU. fue de 42 mil millones de dólares, lo que representa el 2 % del volumen total de 2,1 billones de dólares de ventas de viviendas existentes.
Se realizaron 54.300 compras de viviendas existentes por parte de compradores extranjeros, constituyendo el 1,3% de los 4,06 millones de ventas de viviendas existentes en EE.UU.
Un dato relevante es que el 57% de los compradores extranjeros residen en EE.UU., ya sean inmigrantes recientes (menos de dos años al momento de la transacción) o titulares de visas de no inmigrante que residen más de seis meses en el país (Tipo B).
El 50% de los compradores extranjeros realizaron sus compras en efectivo, en comparación con el 28% de todos los compradores de viviendas existentes.
Además, el 45% de los compradores extranjeros adquirieron una propiedad para usarla como casa de vacaciones, alquiler o ambos, mientras que esta cifra es del 16% entre todos los compradores de viviendas existentes.
La mayoría, el 76%, optó por una vivienda unifamiliar independiente o adosada, y el 45% compró en un área suburbana. El precio medio de compra para compradores extranjeros fue de 475.000 dólares, superior a los 392.600 dólares para todas las viviendas existentes vendidas en EE.UU.
Los principales países de origen de los compradores extranjeros en EE.UU. son Canadá (13%), China (11%), México (11%), India (10%) y Colombia. Los destinos más populares para estas inversiones son Florida (20%), Texas (13%), California (11%), Arizona (5%) y Georgia.
América latina: una fuerza creciente en el mercado inmobiliario de EE.UU.
El informe de la NAR destaca que, por región de origen, los compradores asiáticos siguen siendo el grupo más grande, con una cuota del 36%.
Sin embargo, los compradores latinoamericanos constituyen el segundo grupo más grande, con una participación del 29%. México, aunque geográficamente forma parte de América del Norte, se incluye dentro de la categoría de América latina y el Caribe en este análisis.
Históricamente, los compradores latinoamericanos mostraron un interés constante en el mercado inmobiliario estadounidense. La demanda de América latina es inmediata, y esto no es sorprendente, ya que el sector inmobiliario de EE.UU. es una inversión de primer orden para los ciudadanos extranjeros. La región tiene una particularidad: el sueño de poseer una vivienda.
En 2024, Canadá regresó como el principal país de origen entre los compradores extranjeros en términos de número de viviendas compradas, representando el 13%.
China ocupó el segundo lugar con un 11%, y México fue el tercer origen más grande de compradores extranjeros, también con un 11%. India se mantuvo como el cuarto comprador extranjero más grande, con una cuota del 10%, y Colombia mantuvo la quinta participación más grande. Otros países latinoamericanos como Brasil también forman parte del top 10 de países de origen.
En términos de volumen en dólares, China sigue siendo el principal comprador extranjero, con 7,5 mil millones de dólares en compras de viviendas existentes, a pesar de una disminución significativa con respecto al período anterior. Esto se debe a que el precio medio de compra de los compradores chinos es de 1,3 millones de dólares.
Los principales destinos de los compradores latinoamericanos reflejan una clara preferencia. Florida sigue siendo el principal destino para los compradores extranjeros en general, con un 20% de todas las compras.
En Florida, los principales compradores provienen de América latina (35%) y Canadá (27%). Florida fue el principal estado de destino entre los compradores canadienses, indios y colombianos.
Texas se posicionó como el segundo destino más popular, con un 13% de participación. El 49% de los compradores en Texas provienen de América latina y el Caribe, y Texas fue el principal destino entre los compradores mexicanos y el segundo entre los compradores indios.
La Argentina lidera la inversión en Miami
Dentro del creciente interés latinoamericano, la Argentina se consolidó como uno de los países que más invierte en el mercado inmobiliario estadounidense, especialmente en el sur de Florida, donde lidera el ranking de compradores de inmuebles a nivel mundial.
Según el último informe de la Miami Association of Realtors, los inversores argentinos representaron el 18% del total de transacciones extranjeras realizadas entre agosto de 2023 y julio de 2024 en el sur de Florida, lo que equivale a un volumen de inversión de 367 millones de dólares.
Este liderazgo argentino en Miami es notable y subraya la fuerte demanda y la búsqueda de inversión por parte de muchos argentinos, a menudo impulsada por la inestabilidad económica local y el aumento de los precios de los inmuebles en su país de origen.
La Argentina se ubicó entre los 10 principales países compradores en tres de los últimos cuatro años, lo que destaca su fuerte y constante demanda de bienes raíces en Estados Unidos.
El perfil del comprador argentino, de acuerdo con el informe de 2024 de la Miami Association of Realtors, muestra una clara orientación hacia la inversión.
- Uso de la propiedad: El 91% de los compradores argentinos adquirió propiedades para uso vacacional, alquiler o ambos.
- Modalidad de pago: El 68% de las operaciones se realizaron con pago al contado («all cash»), lo que demuestra una alta liquidez y preferencia por este tipo de transacciones.
- Precio de compra: El precio promedio de compra fue de 470.500 dólares, ligeramente por debajo de la media general de compradores internacionales en Miami (498.300 dólares).
- Tipo de propiedad y ubicación: El 62% optó por condominios y el 69% compró en zonas urbanas o céntricas. Esto contrasta con la tendencia general de compradores extranjeros, quienes suelen comprar más propiedades unifamiliares, aunque la preferencia por condominios en áreas urbanas se alinea con el uso para vacaciones o alquiler.
- Residencia: El 82% de los compradores argentinos residían en el exterior al momento de la compra, lo que confirma una tendencia de inversión desde el extranjero en busca de resguardo de capital, rentabilidad en dólares y seguridad jurídica.
Waltz: simplificar la inversión inmobiliaria para extranjeros
En este contexto de creciente interés y complejidad en las transacciones inmobiliarias internacionales, surgió Waltz, una plataforma todo-en-uno que procura agilizar la financiación de bienes raíces en EE.UU. para los inversores extranjeros.
Waltz anunció recientemente que aseguró 50 millones de dólares en financiación total de capital y deuda, incluyendo una nueva línea de crédito de 25 millones de dólares. Este nuevo capital respaldará la capacidad de Waltz para financiar hasta 1.000 millones de dólares en volumen de préstamos.
La propuesta de valor de Waltz radica en su capacidad para permitir a los inversores argentinos, y a otros extranjeros, constituir una sociedad (LLC) en Estados Unidos, abrir una cuenta bancaria, obtener financiación y concretar la compra de propiedades, todo de forma totalmente remota y con solo unos clics.
Según Yuval Golan, fundador y director general ejecutivo de Waltz, «en el mundo global y digital de hoy, los inversores esperan soluciones centradas en el cliente y de autoservicio. Por eso nos propusimos simplificar la inversión inmobiliaria en EE.UU. para los ciudadanos extranjeros, sustituyendo las frustraciones y los retrasos por una experiencia integral».
La expansión de Waltz en América latina se produce tras el éxito de su versión beta y un interés fuerte en la región. Desde su lanzamiento, Waltz gestionó más de 300 millones de dólares en solicitudes de préstamos por parte de inversores provenientes de cuatro continentes.
La plataforma cuenta con un equipo que habla diez idiomas, e incorporó recursos dedicados al público latinoamericano, ofreciendo contenido localizado y soporte en español y portugués a través de marketing especializado, mientras amplía sus equipos de ventas y atención al cliente.
Waltz se asoció con Synctera para habilitar servicios bancarios y pagos, con Airwallex para facilitar conversiones rápidas de monedas extranjeras, y con Regent Bank, un banco asociado asegurado por la FDIC, para ofrecer cuentas bancarias en Estados Unidos.
Desafíos persistentes para los compradores internacionales
A pesar del atractivo del mercado estadounidense, los compradores internacionales enfrentan desafíos. Las principales razones incluyen:
- Falta de propiedades disponibles: El 36% de los clientes no pudo encontrar una propiedad para comprar.
- Costo de la propiedad: El 32% consideró que el costo era un impedimento.
- Dificultad para obtener financiación: El 17% no pudo obtener financiación o no calificó para una hipoteca.
Otros factores que influyen en la decisión de no comprar incluyen la dificultad para mover dinero (11%), las leyes de inmigración que impiden a los extranjeros vivir continuamente en EE.UU. durante todo el año (10%), los impuestos a la propiedad (9%), los costos de seguro (9%), las tarifas de condominio/mantenimiento (7%), el tipo de cambio (6%), la exposición a las leyes fiscales de EE.UU. y la pérdida de beneficios del país de origen (1%).
Estos desafíos resaltan la necesidad de plataformas como Waltz, que buscan simplificar y mitigar algunos de estos obstáculos, especialmente en lo que respecta a la financiación y la apertura de cuentas bancarias en EE.UU. para inversores no residentes.
El informe de la NAR de 2024, junto con los datos de la Miami Association of Realtors y el ascenso de plataformas como Waltz, describen un panorama claro: el mercado inmobiliario de EE.UU. sigue siendo un destino atractivo para la inversión latinoamericana.
La sólida demanda, especialmente de países como la Argentina, subraya la resiliencia y el potencial de crecimiento de este segmento.
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